本文目录一览：
1.「问答」上海新房楼盘“断档”了是怎么回事
楼市红五月已经走完了，小编给大家梳理总结下五月上海楼市的情况。
整个5月，上海共有20个项目入市，供应总量达4777套，除去一些没有摇号的项目，共2095组认筹，总体认筹率约52.2?
但总体来说，市场整体的热度还是不够，两极分化严重。
认筹率突破100?项目只有4个：绿宝锦庭、复地雅园三期、尚海湾豪庭、金臣颐墅。
其中，只有绿宝锦庭和复地雅园开盘当天日光，另外两个盘只卖了7成，但这数据对比一些认筹情况惨淡的楼盘好很多了。
△金臣颐墅现场销控表
疫情渐散，市场回暖，不过对于上海一些远郊盘来说，少了先天的地段优势，产品和价格上没有亮点，很难让购房者买账。
在20个楼盘中，其中有6个没能达到摇号选房的条件，也没有过多的宣传报道，开发商们自己默默含泪开盘了。
位于金山的光明金山府、临港滴水湖馨苑、海玥瑄邸、阳光城愉景公馆、宝林枫景苑、华发招商依云四季。这6个盘大多是些远郊项目，没有太大的竞争优势。
光明金山府，这次推出462套高层，未摇号直接开盘。
这个项目位于金山工业区，出行高度依赖自驾，对于刚需客来说是短板，且区域内客群消化不了推盘房源。
但综合看来，项目户型和价格适合刚需，均价2.7万/㎡，主力户型为90-116㎡2-3房。
滴水湖馨苑，临港的明星楼盘，但实在是太远了，更适合本身生活圈就在附近的置换群体。
这次推出一批精装loft现房小户型，由于认筹数不足，采取不摇号直接选房的方式开盘。
网上房地产显示，截至6.1日，滴水湖馨苑悦湾网签数为0。
价格还是2011年的取证价格，为28500元/㎡，主推户型为45㎡1房、80㎡2房。
如果不是因为太远，这个价格简直太诱人，总价114万起就能上车，而且还对口学区，并且附近地标景点也很多。
要注意的是，虽然项目是70年产权的住宅，但本身是公寓式布局，2梯18户，全是小户型，有投资意向的或许可以考虑。
海玥瑄邸，位于浦东宣桥镇，近16号线野生动物园站，周边有点荒，而且板块内新盘较少，主力户型为约119-142㎡花园洋房，均价33000元/㎡。
网上房地产显示，海玥瑄邸至今开盘两次，共820套房源，截至目前在售563套。
阳光城愉景公馆，位于浦东康桥板块，整个项目只有1栋楼，目前可售住宅89套，主力户型115㎡-145㎡3-4房，均价61763元/㎡，离11号线御桥路站倒是比较近的。也采取不摇号直接选房的方式开盘。
宝林枫景苑，位于宝山淞宝板块，是区域内目前唯一在售的新房项目，小区距离3号线淞滨路站500米左右，在外环来说交通比较便利。
但要注意的是，这个盘商品房与动迁安置房混合分布于相同楼栋。截止6.1号，还有166套在售。
主力户型为约52-92平方米1-3房，共计180套房源，取证均价54793元/平方米。但由于认筹人数过少，取消了摇号开盘的方式，改为按照认购编号顺序进行选房。
这些楼盘目前看起来的确有些去化惨淡，但毕竟楼市中也不是没有出现过逆风翻盘的项目，只要是好产品，慢慢卖也不是卖不完。
炎热的6月已到来，上海楼市似乎并未随着气温同步升温。
截至目前，上海已确定取证并将于6月开盘的项目仅2个，分别是嘉定金隅金成府和大宁静安映，而排队入市的项目中，有前滩红盘三湘印象名邸、外高桥尼德兰花园、中核锦悦府等。
6月值得期待的盘也很多，市场到底怎样，是否会凉凉？我们交给时间吧。
- end -
2.惨!上海这些盘卖不动!取消摇号!开发商含泪开盘
仔细研究上海的城市发展脉络，就会发现世界级资源和国家级战略大多都集中在浦东。
浦东从90年代初起步到现在不足30年，发生了翻天覆地的变化，它不仅使上海确立为全国与世界的经济中心，自身也名符其实地成为了经济、金融、科创、贸易、航运及高端制造业中心。
随着区域规划的不断升级，板块利好接踵而至，浦东的每一个板块的价值都日益凸显，近些年，随着浦东的快速发展，现在已经成为上海的一张名片！
而从浦东的发展脉络上看，浦东的发展又逐步向东南发展，随着2019年8月6日临港自贸区落地的文件出台，临港将迎来骤变，除了自身滴水湖住宅区以外，与这个新片区紧紧相邻的浦东宣桥将是未来的受益区域，道理很简单，新片区带来的产业、人口，都需要新片区内外的住区给予承载。
提到浦东宣桥，发现一个有意思的现象，它尽管地处浦东的重要位置，但是这里楼盘供应却断档了，也就是说现在没有新房在售，板块内仅有的几个别墅项目也已经售罄。
在房源供应出现断档的情况下，这里将会产生较大的购房需求。
不过近期有好消息传来，浦东宣桥纯新盘海玥瑄邸即将入市，恰好填补了宣桥没有新房在售的空白，据了解，海玥名邸样板间预计11月初全城公开，感兴趣的朋友可以去现场参观。
国企匠心之作 大师工艺缔造海派建筑
海玥瑄邸，是由国企建工集团旗下上海建工在上海匠心打造的首个“海玥”品牌项目，海玥瑄邸采用上海建工自主研发的长效节能装配式建筑体系，智造品质好宅。
上海建工缔造的“海玥”品牌的建筑特色为海纳百川、兼容并蓄的大家风范，整体建筑立面采用石材、仿砖涂料、真石漆，经久耐用。
项目效果图
项目传承经典老上海风格元素，由刚刚获得“詹天佑奖”团队原班人马打造，融入卓越工艺，造就极具辨识度的崭新产品，将多元的文化及更多创新工艺细节融入作品，独特的原创“新海派风格建筑”让业主在体验上海风情的同时尊享理想人居。
三大产业两大规划 未来空间无限
产业，从来都是房价的重要推力，产业使城市的住宅价值得到提升，由于产业的发展需要大量的人才，那么人口的增加将使住宅的需求也随之增大，因此产业和住宅价值息息相关！
海玥瑄邸地处大浦东发展带中心，东至宣乐路、西至南六公路、北至项文路。
项目区位图
项目所处的宣桥板块受迪士尼旅游度假区、浦东大飞机制造基地和张江高科等产业辐射，在这三大产业的带动下，伴随着大量人口的外溢，对支撑宣桥板块的发展和推动楼盘价值有着重要的意义。
除了现有的三大产业的助力，上海东站的规划和重磅级自贸区临港新片区的规划让宣桥未来更有巨大价值空间，众所周知，上海落地规划的实力和速度有目共睹，就拿虹桥商务区来说，10年前还是火车站、飞机场的代名词，现在的虹桥商务区把最初的规划无一不变成了现实，作为大虹桥辐射区的徐泾、青浦房价目前无不在6万 。
无疑，随着规划的落地，宣桥将成为受益者。
地铁沿线 尊享醇熟生活配套
地铁改变着人们的居住、生活方式，在带来方便与快捷的同时，也给楼市带来了巨大的附加价值。
海玥瑄邸在坐拥重磅级规划的同时，更纵享地铁便利，项目距离16号线野生动物园地铁站直线距离仅约1.5公里，可一键换乘11、13、2、7号线，尊享都市交通便捷生活。
除了便利的交通，项目周边还有丰富的生态和完善的配套。
项目与中国首座国家级5a野生动物园–上海野生动物园隔路而望，此外项目周边还有六灶健身公园、海天湖公园、桃花村等自然生态，丰富的自然资源宛如是一个城市的绿肺，让业主不仅可以与珍稀动物为邻，更可在“城市氧吧”里呼吸。
在商业配套上，距离项目约1.5公里处，有欧尚超市可以满足日常生活配套所需。稍远一点，约2.2公里处有禹洲商业广场，吃喝玩乐触手可及，衣食住行任意畅享。
在医疗配套上，距离项目约2.5公里处有上海浦东医院，周边还有南汇区中心医院、浦东南华医院等，成熟医疗配套，为业主健康保驾护航。
在教育资源上，周边学校有三灶实验小学、三灶实验中学、馨韵幼儿园等。
低密社区 社区产品多元化
海玥瑄邸由高度不同的多种建筑类型组成，高低错落层层叠叠的布局，在视觉上给人一种更加开阔的感觉体验。
项目效果图
项目总建筑面积约313314平方米，容积率仅1.4，是真正意义上的低密社区，项目规划有高层住宅、花园洋房、联排、叠加四类产品，可以满足不同人群对居住的需求。
据了解，海玥瑄邸近期将首推5、7、12、13、15号楼高层住宅，总计402套，房源均为一梯两户设计，全装修交付。
项目效果图
据悉，项目近期将首推小高层房源，户型有约81㎡2房、91㎡3房、98㎡3房、99㎡3房等，项目户型构筑了罕有的豪阔双厅、明亮阔景阳台、科学动线设计厨房，同时采用全尺寸飘窗让卧室充满阳光，合理的空间布局，让幸福于方寸之中舒展！
a户型81㎡~82㎡2房2厅1卫
b户型91㎡-95㎡3房2厅1卫
c户型98㎡3房2厅1卫
d户型99㎡3房2厅1卫
3.浦东这里新房断了档，竟被这个“海派”纯新盘补上了
7、8月是传统的楼市淡季，但因上海出台了批量新房集中入市的新规，淡季也就不是市场自发形成的行情了。
在第三批集中公示的新房中，如今还剩8个项目等待开盘，另外还有1个第二批公示的新房至今还未取证认购。
新政持续加码，未入市新房有何影响？
7月23日，上海楼市继续打补丁，一天两份重磅新政，继续给楼市降温：
1、限购升级。赠与住房后的5年内，该套住房仍记在赠与人名下；受赠人，应符合国家和本市住房限购政策。
2、房贷收紧。首套房贷利率，从4.65?整为5?二套房贷利率，从5.25?整为5.7?
至此，上海限购漏洞基本被堵死，包括公司买房、离婚3年、法拍房屋，以及最新的赠与住房等，通通纳入到限购范围。
而8月即将开盘的项目，都是在7月23日之前认购完成的项目，针对这些项目，我们也做了进一步调查。
奉贤奉城的大家美颂属于纯刚需产品，所面对的群体也都是刚需客，对于刚出台的赠与住房纳入限购后，售楼处表示会有一些影响，可能有个别客户会被限购；而对于房贷收紧来说，由于项目大部分客户都是公积金贷款，即便组合贷款，商贷这部分也不多，已认购完成的客户咨询这方面的问题并不是很多，所以房贷收紧对该盘的影响并不大。
大家美颂效果图
浦东宣桥的海玥瑄邸项目推出的基本是别墅产品，根据案场反馈，本次认购的客户多数都是在其他项目中没有买到房子或积分低被“刷下来”的客户，他们对自身的实际情况都非常了解，目前还没有发现赠与住房被限购的情况。
而对于房贷收紧的情况，由于不是开发商的原因，前期开盘还未网签的购房者，现在政府还在与银行协商，但目前来看，还没有明确界定，需要一点时间；但对于本次8月10日开盘的这批房源，就要按照新出台的利率来执行了，当然购房者也有来咨询这方面的情况，但整体来说不多，对他们并没有实质性的影响。
海玥瑄邸效果图
位于宝山上大板块的大华朗香花园已经完成认购，该盘单价5.76万/平，网传入围分数达到了70.01分。由于该盘在现阶段还处于一二手倒挂趋势，认购的购房者更关心的依旧是能否买到房子。售楼处则只有一句话“我们认购都结束了，新政是否出台对我们都没有任何影响”，换言之该盘开盘就等着清盘了。
大华朗香花园效果图
而宝山罗店的建发云锦湾调查下来也是如此，本次项目推出566套房源，单价4.6万/平，体量相对较大，案场销售表示：“我们项目都快要卖完了，能对我们有什么影响？”不过建发云锦湾上一次开盘也触发了积分制，分数38.58分，虽然不高，但开盘当日确实售完了。主要是该盘位于7号线沿线不远处，距离美兰湖站约1公里，步行范围内可达，旁边又有中集美兰城tod商业体，“卖相”确实不错。
建发云锦湾效果图
位于青浦新城的上善水樾是8月开盘的热门项目，低密洋房产品，推盘体量又不大，4.15万/平的价格也适中，网传该盘也触发了积分，分数为57.5分，所以新政对该盘并没有太多影响。
上善水樾效果图
松岳名都位于松江老城区，在老城区内地段不错，靠近9号线松江体育中心站，是本地客所认可的项目，但由于老城区域封闭，很少有外区客前来置业，另外项目单价4.71万/平，与新城、泗泾等新房售价也相差无几，因此该盘售卖也有一定难度。
松岳名都效果图
不过对于上周突发的新政，该盘案场销售表示很淡定，“对于新政来说我们项目并没有受到太大影响，即使有影响也要等到开盘后看统计数据了”。
其实，所有新政对于开发商来说，会产生一些变化，一位宝山区的策划人员就说道：“年初出台政策后，回款周期就拉长了许多，这对于开发商的资金会产生一些压力，另外现在买房的客户多数属于置换客，由于周期变长、也变得不可控，一定程度上也减少了有效客户的基数。”
8月开盘的新房值得期待吗？
第四批集中入市的名单依旧没有释放，那么当前，市场上的新房项目，也只有这几个待开盘。
大华朗香花园、建发云锦湾、上善水樾，这三个盘靠地段将成为8月热销项目，而像大华朗香花园极有可能成为8月开盘的佼佼者；上善水樾靠着青浦新城的优势，日清也很正常；建发云锦湾虽不如前两盘有热度，但凭借项目一期开盘情况以及售楼处的回复，本次开盘日清的概率也非常大。
至于8月开盘的其他项目，集中于浦东宣桥、奉贤奉城、金山朱泾、松江老城，这些地段本就不具备热度，开盘或也成绩平平。
8月开盘项目汇总
另外，位于松江九亭的新虹桥首府是第二批集中公示的项目，可该盘至今都没有申请预售证，何时认购还不得而知；该盘将推出68套370-615平改善型别墅产品，单价6.28万/平，从产品定位来看，也不是高周转项目。目前该盘电话一直无人接听，具体是何情况，还不得而知。
当然这是已知准备入市的项目，若8月公示第四批房源，市场恐怕又将呈现另一番景象，我们共同期待吧。
