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1.微跌!惠州最新房价5个区域有4个房价下降，龙门县降幅最大
根据惠民之家最新发布数据，6月份惠州新建商品住宅网签8061套/88.08万㎡，环比分别上涨61?71?至此，惠州楼市成交连续4个月出现上涨！
无独有偶，6月份惠州楼市新增供应也出现了正增长趋势。
据惠州房价统计，2022年6月份，惠州全市共有25个项目获批预售证，其中4个为全新盘，新增供应房源共5004套，环比5月（3823套）环比上涨30.9?新增供应面积49.9万㎡，环比5月（43.5万㎡）环比上涨14.7?
除了大亚湾区和龙门县，其余五大县区皆有新品供应。其中，惠阳区7个项目供应1595套，占比31.9?先；惠城区紧随其后，6个项目供应1509套，占比30.2?
惠城区：6盘报价10816-29690元/㎡
6个项目新增供应1509套，占比全市供应的30.2?备案均价10816-29690元/㎡。
新增碧桂园青塘湖畔翰林府1个全新盘，主推建面97-132㎡，备案均价12000元/㎡。
仲恺区：4盘报价10068-14222元/㎡
4个项目新增供应675套，占比全市供应的13.5?备案均价10068-14222元/㎡。
新增碧桂园凤凰华府1个全新盘，主推建面97-133㎡，备案均价11754元/㎡。
惠阳区：7盘报价4852-30041元/㎡
7个项目新增供应1595，占比全市供应的31.9?备案均价4852-30041元/㎡。
新增育德华府1个全新盘，主推建面89-135㎡，备案均价15595元/㎡。
博罗县：7盘报价8000-14057元/㎡
7个项目新增供应1145套，占比全市供应的22.9?备案均价8000-14057元/㎡。
新增湾上一品花园1个全新盘，主推建面99-116㎡，备案均价14057元/㎡。
惠东县：1盘报价8231元/㎡
仅有华茂豪庭1个项目新增供应80套，占比全市供应的1.6?主推建面89-172㎡，备案均价8231元/㎡。
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2.6月惠州超5千套新房入市!最新备案均价4852元㎡起
惠州市委书记李贻伟在最近的访谈中指出，以新担当新作为把惠州打造成为珠江东岸新增长极、粤港澳大湾区高质量发展重要地区和国内一流城市。惠州拥有良好的区位环境、发展环境，这是惠州最大的优势。实际上惠州房地产行业，也在惠州创造国内一流品质城市的过程中，无论是城市更新、城市面貌的改变，还是城市基础设施建设，都起到了重要的推动作用，为数以万计的惠州本地人以及看好惠州发展的人提供了在这个城市的宜居宜业之所。
在惠州房地产发展的历程中，2014年至2018年是房地产行业的后黄金时代，具体表现在三个方面，一是城市和区域价值开始逐渐得到认可；二是惠州楼市的供应成交量、土地交易价格、楼价都驶入了快速增长的通道；三是不仅仅深圳客，还有更多的外省客及珠三角其他城市的客户开始看中惠州的宜居环境和城市发展潜力。
关键词 土地交易
5年惠州挂牌土地615宗
2014年至2018年，惠州累计挂牌土地615宗，挂牌土地面积达1372 .49万平方米，成交449宗，土地成交面积达1159.9万平方米。随着惠州土地资源逐渐稀缺，从2014年到2018年，土地年度挂牌交易的数量逐渐在减少，从2014年挂牌136宗地，到2018年仅挂牌77宗地。但是流拍数量越来越少，2014年、2015年惠州土地流拍分别为32宗、125宗，到2018年仅有2宗地块流拍。
在土地供应数量逐年下降的背后，则是土地交易价格的逐年攀升。从2014年到2018年惠州土地成交总金额，和土地地面交易价格越来越高，2014年惠州全年交易104宗，累计土地交易金额仅为54 .94亿元，平均地面价1817元/平方米，到2018年全年成交74宗地，但累计土地交易金额为166 .31亿元，平均地面价涨至10185元/平方米。
关键词 新房供销面积
2018年新房供应、销售面积创历史峰值
2018年惠州全市新房供应面积累计为1788万平方米，销售面积1588万平方米，两项数据均创造历史峰值。2014年惠州全市累计供应新房1282万平方米，成交793万平方米，2015年全市供应927万平方米，成交1120万平方米，2016年供需严重不足，供应1082万平方米，成交1561万平方米，2017年新增供应1431万平方米，而累计成交1392万平方米，2018年达到历史最高位。
关键词 区域供应占比
城区占比越来越小2018年大亚湾占比最大
而在区域供应占比上，从2014年到2018年惠州的新房供应和销售出现最明显的变化则是，惠城区在新增住宅供应占比上越来越小，从2014年的35 .6?2015年的29 .2?2016年变化不大占比29 .6?到2017年降至15 .4?2018年随着众多开发商进驻城区，这一比例增加至16.6?
而过往5年供应量最大的大亚湾片区则表现稳定，从2014年的新增供应占比26.4?2018年的25.3?一直占据惠州城市年度供应量的四分之一。新增供应县区增长最快的是博罗片区，从2016年的10.1?长到2018年的16.2?
关键词 新房量价
5年从6000元/㎡涨到10800元/㎡
惠州房价从2015年之后，进入增长的快车道，统计数据显示，2014年惠州全市均价只有6000元/平方米，在2015年楼市成交均价上涨至6100元/平方米，在2016年上涨至8800元/平方米，在2016年10月份惠州开始出台了严苛的限价政策，但是在2017年惠州房价依然从此前的8800元/平方米上涨至10700元/平方米，到了2018年统计数据给出10800元/平方米，在限价政策的大背景下，均价快速上扬的幅度被控制住，这也是限价的最重要作用，在一定程度上保证了惠州房地产市场的平稳。
而在新房的成交套数上，从2014年到2018年这5年，除了2017年有一定程度的下滑之外，其他4年总体上看依然是稳定小幅增长的态势，2014年全市新房成交7.89万套，在2015年迈入10万套大关成交10.95万套，2016年在深圳市场全面回暖的大背景下，其呈现出爆发式增长，全年成交15.19万套，而在2017年有小幅度下滑，全年成交13.38万套，在2018年度又上扬至14.89万套。
关键词 库存去化周期
从2014年的22 .4个月下降至2018年的8 .8个月
作为衡量房地产市场活跃度的一个重要指标，新房去库存周期的变化，是市场供求关系是否平衡或者失衡的重要参考标准。回顾2014年到2018年惠州的住宅去库存周期，可以明显看到惠州的房地产市场是一个v字形波峰波谷的短周期，高频率的震荡周期。
第一个短周期是20 14年到20 16年，惠州住宅的去化周期从最高峰2014年的22 .4个月，到2015年的13 .8个月，再到2016年因为市场供不应求，惠州市场库存去化周期大幅度缩减，降至6 .2个月。而在20 16年之后，随着市场新增供应量的增加，大批的开发商进驻惠州，惠州的库存去化周期有上扬的趋势，2017年的统计数据是7 .6个月，在2018年因为10月份之后客户观望氛围浓郁，导致库存去化周期进一步拉长到8 .8个月。
(本版数据来源：粤东世联行、深圳乐有家)
采写：南都记者 蒋奇政
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3.回望2022惠州楼市这一年
关键词：下滑2.4?连跌，6万库存。
作为湾区的城市之一，惠州的楼市发展，一直是热度不减。说实话，惠州的发展，远没有惠州的楼市那么快速。如果要说环境，惠州绝对是一个值得居住的好地方，客家人多，沿海城市，风景优美，海岸线长。
惠州的楼市，从深圳的购房客说起。靠近深圳的西部，长期以往受到深圳，东莞的购房客热捧，把房价炒起来。
那么，咱们先看一下惠州当下的楼市概况；
根据安居客的数据，目前在售的二手房均价是，10432元/平，下滑2.4?
具体各区县房价如下：
惠城，10520元/平。惠阳，10852元/平。
博罗，7361元/平。惠东，8547元/平。
龙门，10487元/平。仲恺，8748元/平。
大亚湾，9857元/平。
从房价走势图看出，从2月开始，惠州的房价从11026元/平，开始下滑，连续下滑3个月，可谓是楼市冰冷，跌跌不休。
其中，有6个区域房价上涨，有一个区域房价保持不变。从地理房价图分析，西部区域的房价较高，特别是大亚湾的。
惠州的问题在于，前期被炒得太高，像大亚湾的房价，高峰期被炒到1.5万一平，部分房源超过两万一平。但是疫情之后，失业潮来临，很多房子断供，购房客也大大减少，现在那边的房价回到了一万出头。
就拿龙光城附近来说，周边的楼盘，跌破一万的大把，不少挂牌8千一平，如果按照最高峰来算，那么腰斩盘就出来了。
那么，为什么惠州的楼市突然跳水？未来的楼市走向又是如何？
主要看以下几点；
1，深圳购房客退出。自从指导价出台后，深圳的房价就下滑，那么隔壁的兄弟惠州楼市，也跟着下滑不少。加上疫情这段时间，封城封路，失业人员多，很多炒房客开始按兵不动，造成惠州楼市供过于求，下滑严重。惠州的楼市，主要是靠外地购房客撑起来的，均价一万是正常水平，之前高达1.5万一平，确实是水分很多。
2，库存大。根据房产网数据，目前在售的二手房挂牌量高达5万套，算了安居客，贝壳网等平台的数据，至少有超过6万套的库存。然而根据去年的成交量推算，每个月才3千套左右的成交量，那么要消耗这6万的库存，需要32个月。去库存周期太长，去库存压力太大。
值得注意的是，这只是二手房的数量，算上新房，新楼盘，以及待开楼盘的数量，那么惠州的去库存压力更加大。因此，多空对决下，这6万的库存何去何从？
3，房价调控的影响。这个全国都面临的调整，房住不炒是永远的基调，房价调控一定的围绕这个主题展开。这个消息拍醒很多购房者，特别是炒房客，让他们知道，过去闭着眼睛买房致富的时代，已经一去不复返了。惠州也是受到这样的影响。
加上，惠州是工业城市，外来人口比较多，在房价的调控下，很多炒房客购房者开始撤退，从而造成楼市下滑。
综上，受到深圳楼市的影响，库存大，房价调控等等，都是阻碍惠州楼市发展的因素。所以，当下的楼市下滑是正常，未来的楼市走向，还是不确定性。因此，购房客要提高谨慎，避免再次被套。
以上就是老北说房，大家是什么观点？欢迎留言交流。
